“认房不认贷”落地一周,深圳楼市回暖温吞,专家称最重要的动力是房价预期
“预约成功”。
早上八点半,深圳民政局准时放出了15天以后办理离婚的预约号源。早就在电脑前蹲守的明女士“幸运地”抢到了9月20日的号。
她是这两天才动了离婚的念头,为了买房。今天(9月6日)有中介告诉她,深圳已经有两家小的商业银行可以办离婚单身的低首付。如果是真的,离婚后她至少可以少出200万的首付。
(资料图片仅供参考)
这是一个过去很多年楼市的“常规”操作之一——假离婚。
最近深圳坊间一直在流传将取消买房时对离婚时间的限制,她准备先离婚把名额空出来。离婚的号这么难抢,是她没料到的。不仅是她所在的区,《凤凰WEEKLY地产》连续两天多次浏览发现,深圳全市各区的离婚登记申请名额在近15天内几乎都没有预约号。
民政局的官方解释是,“离婚(的号)一直比较紧张”。但不知道是不是巧合,一名在新政前成功预约了离婚登记的深圳市民却顺利得多,“我是8月18日预约的,8月23日就去办了手续。”
抢在北京和上海前面的深圳,落实“认房不认贷”已经过去7天。新政发布后,深圳的市场热度并没有像北京、上海那样劲爆。新房到访量和二手房带看量出现回暖,个别楼盘也发出了销售喜报,但整体的热度明显弱于预期。
离婚难预约,让很多人闻到了“熟悉的味道”,离婚买房是否只是个案?
“涨价”一夜游
深圳的市场确实已经开始“化冰”了。
占成交大头的二手房方面,深圳中原数据显示,政策出台后的首个周末,深圳二手房实际成交量比上个周日(8月27日)增长100%,新房的实际成交量在9月3日创下今年最高纪录。
深圳贝壳研究院院长肖小平在微博上介绍,8月31日到9月3日的四天里,深圳二手房实际成交量同比上涨77.5%,带看量增加56.9%。
深圳市房地产中介协会最新公布的周报(8月28日—9月3日)显示,这一周获买方委托573份,环比增长13.9%,获业主委托7360份,环比增长2.1%。也就是说,二手房意向买家的增长比挂牌量的增长更多。
“贝壳平台新政后第一个周末,一天成交100多套,平时一天也就50—70套。”一名贝壳系的经纪人透露。
新房方面,新政后第一个周末开盘和加推的卓越星奕府、鸿荣源珈誉府二期、中粮悦章凤凰里去化达到7成以上。
“推出167套房,卖了110套左右,7亿销售额,去化率7成左右。这个盘底子还不错,在宝安,竞品有万科的尖岗山项目、流塘的海峦坊、越秀的潮樾府。”卓越地产的一名工作人员介绍。
越秀潮樾府已发布了两张销售喜报,9月4日一天销售了7套,9月5日一天销售5套。“到访量提高了,客户还是有反应的。”一名潮樾府的项目销售表示。
《凤凰WEEKLY地产》于9月5日到达南山区某个还未正式开盘的楼盘,人流与半个月前的周末差不多,销售透露已认筹了800多份。
但这些楼盘,在整个深圳在售的200多个楼盘里,属于少数。
《凤凰WEEKLY地产》了解到,位于南山区的汇城茗苑在新政后加推,共推124套,冻资人数仅60人,不足一半。
一名深圳房企的营销总告诉《凤凰WEEKLY地产》:“新政的影响没有很明显。前几天我们在渠道上下了点功夫,售楼处的人气才明显好一些。”“到访有一点好转,还需要观察。”
宝安尖岗山片区某在售楼盘的项目人员称。一家深圳新房销售TOP3的房企中层对《凤凰WEEKLY地产》表达了自己的感受:新政效果低于预期,“只是有一点用,而且不知道能持续多久。”
北京在新政落地后,就有开发商高调宣布收回折扣,中海甚至发布海报称价格全面上调1%。在深圳,也有传闻称华润置地润曜府收回折扣,但华润置地马上官方进行了辟谣。还有星河·星悦天邸连夜撤掉了“2成首付”的海报,不过据项目人员解释,撤掉的原因是因为短期内2成首付在实操上无法执行。
“我们代理的楼盘,都还没有收回折扣,除非交易量上到一定的程度才有可能。”龙岗区一名从事新房代理的中介称,“新政前就预热了1个月了,打海报说放2成首付又收回那些,都是为了噱头,刚好趁着政策热度去库存。现在有些楼盘就在按照2成首付收诚意金(首付金的三成),承诺如果下一步降首付就转定,没有就退定金。”
截至目前,深圳没有任何项目公开表示涨价。
《凤凰WEEKLY地产》了解到,目前新房代理市场的佣金也还是处于高位。
“一千万到两千万的物业, 一套10万佣金比较普遍,稍微位置差一点的项目有四个点的,光明的华润润曦府、润曜府都是4个点。”一名南山区的经纪人说。
中指研究院华南分院总经理杨红侠介绍,新政执行后首个周末深圳新房市场购房者的看房热情明显提升,意向登记人数上升,部分新盘开盘去化较好。二手市场方面变化暂不明显,部分卖家更通过近期政策密集利好降价加快成交,二手市场信心仍未明显恢复。“
预计短期内,深圳部分前期积压的潜在需求有望得到释放,但主要以一手新房为主,市场或将呈现一手热度回升、二手维持平稳的特征。”杨红侠称。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,深圳回暖热度不如北京、上海有几个原因。深圳有贷款记录没有房的首付比例,跟无房无贷的首付比例差别不大,没有北京上海那么大。其次,深圳改善型需求的潜力没有北京上海那么大。“
深圳人口比较年轻,不像北京、上海,生二胎和三胎的比例那么高。所以这方面需求确实没有那么大,主要还是看房产增值的前景。”李宇嘉说,“否则深圳放开二手房参考价就可以带动起市场。但放开参考价之后,实际低于参考价成员的房源比例还在增加,那就说明市场热度的关键不在杠杆,最主要的动力还是房价预期。”
离婚买房再现?
第一波新政效果表现温和之后,新的流言接踵而至。
8月30日深圳发布的官方文件仅明确了无房情况下可以算首套,不追溯贷款记录,但没有对离异单身的情况做出详细解释。
从8月31日起,就有传言银行即将放开离婚买房,即离婚不再追诉三年,按现婚姻状况家庭成员成套住房标准认定,还有传言称“连前配偶的信息都不看”。
深圳最先对离婚买房做出限制是在2018年,根据当时的文件,购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行。无房无贷款记录,首付30%;离婚前家庭有1套房,首付50%。
2019年,深圳围堵“假离婚炒房”现象,规定夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
如果离婚时间不限,一个家庭里,通过离婚就可以马上腾出一个首套名额。
深圳的明女士告诉《凤凰WEEKLY地产》,她和丈夫各有一套婚前房产,最近她刚卖掉了自己名下的房产,按现有政策,无论离不离婚,她再购房都得要7成首付,所以从没动过离婚的念头。就在前两日有中介告诉她,深圳已经有两家小的商业银行可以办离婚单身的低首付。如果降低到5成,她至少可以少出200万的首付。
《凤凰WEEKLY地产》9月5日和9月6日两天里,多次浏览深圳市婚姻登记处预约页面,确实深圳全市各区的离婚登记申请名额非常紧张,如果没能在放号的时候抢号,要重复刷新,才可能偶尔出现1—2个名额。
《凤凰WEEKLY地产》致电深圳市南山区和光明区的婚姻登记处,得到的回复都是建议放号的时候抢。
“离婚申请的号一直都是很紧凑的,放出来的号一下子就被约满。”南山区的工作人员称。
“现在有居住证的都可以跨省跨市跨区办离婚,所以离婚一直比较紧张。如果直接来现场,也要等很久,等当天约的人办完才行。”光明区的工作人员说。
但一名在新政前成功预约了离婚登记的深圳市民告诉《凤凰WEEKLY地产》:“我是8月18日预约的,8月23日就去办了,等一个月冷静期,9月23日就可以领离婚证。”
如果这样对比之下,新政后的离婚名额确实变得“紧俏”了。
截至目前,深圳离婚买房的贷款政策确实还没有任何松动。
《凤凰WEEKLY地产》询问了中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、招商银行、北京银行6家主流商业银行,还有上述明女士从中介口中得知可以做贷款的两家小银行,得到的回复均是:关于离婚时间的政策没有变化。
“确实都在传,但上面还没细则下来。”农业银行南山区某支行的贷款经理说。
“各家银行对待这件事情还是比较严肃的,没有细则,都不敢动。”中国银行南山区某支行的贷款经理说。
“不会有哪家会提前放松的,大家步调基本一致,谁都不想当领头羊。”北京银行深圳分行的一名内部员工对《凤凰WEEKLY地产》称。
离婚难预约,让很多人闻到了“熟悉的味道”,离婚炒房是否会再现?
“我觉得与楼市无关,深圳离婚一向不好预约,网上名额紧张,其实去现场又很好办了。”一家大型中介机构的高层对《凤凰WEEKLY地产》说。
“我感觉现在还没到那一步,这次新政对北京上海的效果明显大于深圳和广州,深圳现在也只是说新房的访客量和二手房的带看量增加,以及二手房的挂牌量增加。但具体说,大家会为了炒房去离婚吗?我感觉不太可能马上出这个效果。”李宇嘉说。
关于离婚的新政是否真的会落地?会有进一步的刺激效果吗?
广东华商律师事务所周争锋律师认为:“2018年发文的机构编号,是以深圳市政府办公厅名义发布的文件。没有明确废除,它就是有效的,要想废除要重新发文。深圳市在落实认房不认贷政策通知中,没有和其他城市一样说以前的通知和本通知不一致以本通知为准,说明当时已经考虑到了政策执行问题。”
“可能有一点用,但最重要还是整体经济的预期。深圳市场化程度高,对购房者来说,投资属性还是首要的。”上述深圳销售TOP3房企的中层说。
明女士预约好离婚后,收到了中介发来的信息:“先别真离,买房去银行做了预审再离。不发文的目的就是为了试探,为了防止政策力度过大,如果效果过于明显,可能就收回了。”
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